Иногда у жителей многоквартирных домов возникает вопрос о смене управляющей организации. Так можно ли это сделать? Попробуем ответить на этот вопрос.
Сразу хотим сказать, что термины «управляющая компания» и «управляющая организация» будем считать синонимами.
Обычно желание о смене управляющей организации возникает у жильцов при её неэффективной работе, игнорировании заявок жителей, неисполнении условий договора управления МКД, высокими тарифами и т.д. И вот, такое желание возникло. Что же предпринять?
Если жильцы хотят сменить именно одну УО на другую – более эффективную, а не избрать иной способ управления многоквартирным домом, например, создать ТСЖ или ТСН, то для начала следует изучить предложения различных управляющих организаций, ознакомиться с результатами их работы. Иногда достаточно просто пройтись по придомовым территориям своих соседей, понаблюдать за работой дворников, оценить чистоту вокруг мусорных площадок, чтобы понять, следует ли связывать себя договорными обязательствами с данной УО.
Обязательным условием смены УО по желанию жителей является принятие ими соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Ведь, как Вы знаете, такое общее собрание является органом управления многоквартирным домом.
Но при вынесении на общее собрание вопроса о смене УО следует понимать, что в настоящий момент Вы связаны договорными отношениями с управляющей организацией уже управляющей Вашим МКД, и такой договор имеет свой срок действия. Так что принятие подобного решения может привести к конфликтной ситуации – спору с прежней УО. Чтобы этого не произошло, предлагаем принимать решения о смене УО к моменту истечения срока действия договора, естественно соблюдя порядок его расторжения в соответствии с Гражданским кодексом.
Второй «безболезненный» вариант смены управляющей организации –расторжение договора управления МКД по соглашению сторон. Мы всегда предлагаем эти два варианта смены управляющей организации, поскольку они имеют существенные преимущества – экономию времени и отсутствие конфликтов.
Если же жители не хотят ждать окончания срока действия договора и не могут прийти к согласию сторон, то вопрос может быть разрешен немедленно. Общее собрание собственников вправе в одностороннем порядке принять решение о смене УО при невыполнении ей своих обязанностей – условий договора. Такое право прямо предусмотрено пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Кроме этого, решение о смене управляющей организации может быть принято в одностороннем порядке общим собранием собственников в период действия договора управления и без серьёзных претензий к деятельности управляющей организации. Такое право в 2011 году постановлено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Итак, уважаемые жители, Вы вправе сменить управляющую организацию.
Только при этом следует учитывать важность соблюдения процедуры смены управляющей организации. Следует в точности с требования закона исполнить порядок проведения общего собрания, не нарушить сроки уведомлений и т.д. Ведь при нарушении такого порядка, Ваше решение может быть признано незаконным, что повлечёт его отмену.
В данной статье мы намеренно не перегружали текст ссылками на пункты нормативно-правовых актов. Жилищное законодательство имеет множество нюансов. Цель данной статьи – доведение доступной информации о самой возможности смены управляющей организации. Детали Вы всегда можете уточнить в Государственной жилищной инспекции или у нас – администрации города Оби НСО (официальные сайты http://gji.nso.ru/, http://gorodob.nso.ru/).
В завершение хотим сказать, что право граждан на смену управляющей их многоквартирным домом организации позволяет выбрать именно ту компанию, которая в полной мере реализует пожелание жителей. Очевидно, что такое право способствует созданию благоприятной конкурентной среды в сфере предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, что повышает качество таких услуг. Часто лишь намерение собственников сменить управляющую организацию способствует нормализации отношений.